破冰之旅：8月4日，万科董事会主席王石在香港的半年报发布会上坦言，“万科做好了最坏的打算。
以前任志强说 ：“宏观调控让我们活的更好了”。听听，这是一个多么大的讽刺！
90年代末，在房地产市场化的初期，过于宽松的信贷支持，政策优惠的扶持，房地产行业就像一个被宠坏了的纨绔子弟。到后来的宏观调控对其进行规范，加以“束缚”时，却引起了其态度的激烈反弹。
关于这番话的背景是这样的，在2005年和2006年的两轮中央针对房地产业的宏观调控中，不过是讲了一个“狼来了”的故事，当这个“故事”讲到07年，我们猛然发现，众多城市房价非但没有得到控制反而一路狂飙。
然而，中央在动用行政、税收、土地等政策对房价进行两轮“围剿”皆未见效之后，去年转向了以金融调控为中心的政策组合，提高二手房首付比例及在一段时间段内限制开发商再融资，取得了立竿见影的效果。通过中原的市场观察发现无论是作为楼市晴雨表的深圳、上海、北京，还是本土的成都房价都出现了或多或少的松动。尽管一些开发商在公开场合仍在表达市场已经见底的“良好愿望”，但私下里对后市却并不乐观。
现在王石说：“万科已经做好了最坏的打算”。
也许在喊了几年之后，这一次，“狼真的来了”。其实听完这句话我们没有必要再谈论前景是否明朗，很明显市场现在确实不景气。那么最坏的打算是什么？降价是最坏的打算吗？
市场的基本规律：买涨不买跌，房企降价后销售效果会如何？资金链会如何？年报又会如何？
通过中原的市场调查发现，进入8月之后成都市不少楼盘的降价、促销、打折幅度都有所“收敛”。或许是市场有所回暖，又或许开发商想借着8月的淡季，先扛一段时间，等到9月的房交会再发力。
于是想起股市里曾经非常流行的一首歌——《死了都不卖》：在6000高点，希望再涨，不卖；在5000点，盼望反弹，更不卖了；跌到3000点，就破罐子破摔，死扛不卖。同理之于楼市，在不利的形势下，有人选择要先降，因为觉得先降可以先“逃生”；有人会选择“死了都不降”，可能觉得降了会死得更快。到底哪种选择才是最坏的呢？这个问题不能一概而论，应该依据各个企业不同的实际情况来决定。
王石说出这番话说明了作为房地产企业最强力的龙头，万科似乎也难再独善其身了。奥 运在火热的进行中，房企却开始了冬天的破冰之旅。
二、 一周楼市
1、 土地公告、成交信息
1.1. 土地出让公告
1.11 主城区土地公告情况
——本周主城区共公告1宗土地，位于武侯区，共10.5427亩。本次公告的土地用途为城镇混合住宅用地。（详见附表一——主城区土地公告详情）
1.12 郊县土地公告情况
——暂无土地公告
1.2. 土地成交情况
1.21 主城区土地成交情况
——暂无土地成交
1.22 郊县土地成交情况
——本周郊县共成交2宗土地，分别位于新都和温江，共106.2194亩，土地性质均为城镇混合住宅用地。分别被成都天旭投资有限公司和鸿懋集团以起拍价拍得。同时拍卖的另外2宗位于新都的地块，因为竞买人不足三家，流拍收回。（详见附表二——郊县土地成交详情）
2、 商品房供应
2.1. 一周商品住宅套数&面积供应情况
（数据来源成都市房管局）
据房管局数据显示，本周主城区有3个项目取得预售许可证，较上周减少了3个，所有取得预售证的项目均为住宅。在连续三周强势反弹之后，本周供应市场终于归于平静，进入了盘中整理阶段，消化前期的房源，供应套数与供应面积均有所下滑。供应面积为9.92万平米，供应套数为536套。
与上周中原预计相符，依据市场的规律，本周供应量出现下滑应属于正常的市场调整。因为之前3周各个项目已经总计向市场推出预售房源4000套，短时间内市场接近“饱和”，消化前期房源成为本周的重点。因此本周的供应市场出现了一个较大幅度的下跌。
中原认为：市场的消化期将持续两到三周，待市场多余房源得到充分消化之后，同时借着房交会的东风，供应市场将向前期高点发起冲击。
2.2. 六城区商品房住宅供应情况
（数据来源：成都市房产管理局）
本周金牛区供应面积为6.70万平米，供应套数为364套，排在所有行政区中的第一位，“千呼万唤始出来”，在经历了长时间的等待之后，城北的超级大盘——华侨城，终于在本周取得了预售证。而项目的一期一批次也将于本月16日正式开盘。依靠华侨城的强势，本周金牛区的供应量一骑绝尘。 与此同时成华区的龙湖三千城也有新批次房源取得预售证，但与前几周的势不可挡相比，本周的力度明显弱了很多。
高新区，青羊区，武侯区连续两周无新项目取得预售证。目前成都城区的六个行政区在供应市场的两极分化越发的明显——“热”的很“热”，“冷”的很“冷”。
从上图套数与所推面积的比例来分析，本周进入市场的房源以大户型居多。
2.3. 主城区各方位商品住宅供应情况
（数据来源：成都市房产管理局）
之前已经提到过，因为市场进入调整期，因此各个方位的供应量都有所下降
因为本周华侨城板块的强势，城北的供应量被大幅度的拉升。以364套，6.7万平米的供应排在各方位的第一；城东有小幅度的供应（龙湖.三千城），龙湖在近期连续推盘，几乎每周都有项目取得预售证，且包含各类档次的项目；久违的城中也出现了新项目。
城西本周无项目取得预售；城南方面依然持续着低迷，“暂停南迁”的影响仍然在持续。已经连续两周无项目入市。
2.4. 各环线商品房住宅供应情况
（数据来源：成都市房产管理局）
由于华侨城项目位于三环外，因此该环域在本周毫无争议的成为供应量最多的环域。体量达到了364套，6.70万平米。
取得预售证项目一览
（数据来源：成都市房产管理局）
2.5. 主城区单周可售商品房分析
（数据来源：“房产114”网站，8月4日房管局数据缺失）
从上图中可以看到，周初与周末的可售住宅相比，大多数区域商品住宅的数量都呈现出下降的趋势，但降幅比较小。说明了市场正在消化多余的房源，但速度却比较缓慢。
4、 项目分析
华侨城（二）（8月16开盘开盘）
项目背景
成都华侨城项目投资规模将达到近80亿元，其中，项目总地价约18.3亿元（3000亩）、住宅地产约近30亿元、商业地产约近20亿元、公园及其它约10亿元。另外，目前已经开工的项目一期投资规模约达到40亿元，主要包括整个地价约18.3亿元（3000亩）、公园一期约9亿元、住宅地产一期约5.7亿元、商业地产一期约4.7亿元、剧场等约2亿元。（成都华侨城获取土地的成本极低，总共花费了约18.3亿元获得3000亩土地，相当于60万元/亩，而目前周边地块均价至少在200-300万元/亩之上。）
项目动态
拟打造一个以现代主题公园、都市娱乐商业区和高尚人文社区三大功能板块为主体的超大规模都市旅游生态综合区，预计2008年底实现地产开盘、商业开街、公园开园。其中，本月16日，纯水岸一期一批次低层洋房开盘（由4层，5＋1层以及9层的“多层电梯洋房”构成，户型面积150-355平米，分为一梯一户，一梯两户两种，大约300多户，与预售证信息基本符合）、10月纯水岸高层项目将开盘销售、预计2008年底前成都欢乐谷公园将对外营业、预计商业公园广场将于2008年底开街。
经济技术指标
价格预测
目前项目还没有公布本期的价格，但可以肯定的是华侨城的价格将会成为这个板块的标高。中原估计一期“纯水岸”的高层价格将会在6000元/平米左右，而低层的价格可能达到6500-7000元/平米。
5、 本周小结
本周的土地公告/成交市场上，主城区有公告，郊县有成交。主城区方面市场出现供应，虽然仅有1宗，但却是久违了的住宅用地，面积较小仅10.5427亩；郊县的成交，让我们感受到了目前土地市场的不景气。4宗土地中有2宗土地流拍，且通过近期的观察发现，绝大多数土地的成交价都是起拍价，再难见到多轮竞价的“壮观场面”。可见目前开发商拿地是慎之又慎，土地为王已经变成了现金为王。
从供应市场情况来看，本周有3个住宅项目取得预售许可证与上周相比又有所下降，供应面积为9.92万平米，供应套数为536套。供应面积和供应套数都有所下跌。从上面的一组数据可以看出，在经历了前期近乎“疯狂”的反弹之后，市场的房源已经相对充足，开始进入一个消化期，所以下跌是正常的市场规律所致。随着9月房交会的临近，市场正在酝酿新一轮的攻势。综合前期的数据我们可以看出，即便是在困难时期，成都楼市的供应量仍然可以有所突破。因此中原认为，9月房交会时，在多方刺激之下，市场供应量将再创新高。而当前则可以看作“黎明之前的黑暗”。
再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积为9.74万平方米，成交套数为1065套。成交量环比上周出现了小幅的波动。与供应市场同理，供应市场不能支持连续的供应，成交市场也不能提供连续的购买力。个体来看，成华，金牛，锦江三区目前的形势较好，成交量居于高位，且比较稳定；高新区近期成交量也比较稳定——稳定在低位，连续四周成交量不过百的成绩，让人越发的对其前景担忧。——中原地产
