地段和自然人文资源影响别墅价格，供求关系引发别墅价值猛增，同一区域别墅价格和普通商品房价格的差距明显……是一线城市在别墅市场发展过程中体现出的典型现象，这些一线城市当前表现出来的状态是成都别墅市场当前和即将经历的阶段，对于成都别墅产品价值的释放有一定借鉴作用，同时在一定程度上也体现出当下成都别墅价值被低估的现象。　

　　城市：北京

　　探访路线：中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区、昌平八达岭别墅区

　　状态：别墅物业价格是同一区域普通商品房住宅的3~4倍；自然人文资源成为别墅最大卖点。

　　城区土地资源价值不断攀升,让北京别墅产品主要集中在五环与六环之间，五环内几乎没有别墅产品出售。地段与距离对别墅价值影响极大，如同样拥有河景资源的潮白河别墅区价格比温榆河别墅区价格低一半。

　　供需状态对别墅价值释放产生巨大影响，２００６年下半年后严格限制容积率的规定让北京别墅供给逐渐减少，几大别墅区价格几乎涨了一倍。而当前已开始发生变化的成都别墅供求关系与两年前北京别墅市场的供求变化类似。此外，和成都别墅市场形成鲜明对比，北京几大主流别墅区别墅物业价格是同一区域普通商品房住宅的3~4倍。　

　　投资性成为别墅价值释放推力之一，如最具代表性的中央别墅区因为离首都机场较近，交通便利，大量外企和领事馆人群聚集，其投资性成为卖点之一，价格也高出其他板块近一倍。

　　自然人文资源成别墅最大卖点，如拥有香山、颐和园、圆明园等资源的西山别墅区，和临温榆河的中央别墅区，是北京价格最贵别墅区，这和成都青城山-都江堰、牧马山别墅区相似，但其价值体现却值得自然人文资源丰富的成都别墅市场思考。

　　城市：深圳、广州

　　探访路线：深圳香蜜湖1号、大山地、观澜湖高尔夫大宅、 广州金沙洲别墅区

　　状态：自然资源奠定别墅增值空间

　　从房地产市场兴起开始，珠三角一直是国内最为活跃板块。无论是从市场整体，还是产品细节，深圳、广州两大城市对整个板块乃至全国市场都有着举足轻重的影响力。

　　作为南派别墅典型代表，深广两地别墅经过多年洗炼，设计已十分成熟。从城市别墅到经济型别墅，从高尔夫别墅到临江观景大宅，多样的建筑风格且追求细节。项目注重建筑与地貌、环境的结合。与成都相比，受地理环境的限制，广深两地别墅中真正能够享有优越自然环境的项目为数并不多。尽管如此，深圳绝大多数的别墅价格都在3万元/平方米以上，自然环境较佳的别墅动辄超过千万。

　　相形之下，成都拥有出众山水、人文资源的别墅项目比比皆是，价格却只能望其项背。抛开城市经济发展水平差异，单从资源占有的角度，理想的环境绝对是成都别墅未来增值重要砝码。

　　城市：上海

　　探访路线：松江佘山板块、闵行沪闵路板块

　　状态：总价１０００万以下的别墅已极少，别墅主流户型６００平方米以上

　　上海松江佘山板块的别墅开发知晓度相当高。佘山板块在容积率小于或等于0.2的开发规划下,拥有森林公园、湖泊、高尔夫球场、统一和谐的欧式别墅风格，独有的丘陵地貌……这一切让这个方圆10余平方公里的区域，有超过数十个顶级别墅项目产生。

　　从首期到二期开盘总是引来高关注度的“佘山3号”，到一般占地为3亩、售价在3000余万元一套起卖的“佘山·东紫园”；从业主大部分为外籍客户的“紫都·上海晶园”，到占地为40亩、建筑面积为4000余平方米、销售价格达3.5亿元一套的“世茂佘山庄园”，还有地面建筑在1000平方米、地下为 600平方米使用面积，售价在五六千万一套的上海·绿城玫瑰园……佘山别墅独栋建筑的大气、规划的品质感令人感叹，其高昂的总价更令人咋舌。

　　本周四，本报别墅品鉴月特别报道将详述记者别墅中国行，全方位讲述广州、深圳、北京、上海别墅产品特质、价值体现程度等内容，客观揭示成都别墅“价值真相”。

　　探访本土

　　成都别墅拥山水人文

　　开发商：成都别墅价值被低估

　　上周本报启动2008年别墅品鉴月活动，其中《成都别墅价值被低估？》的报道引发广泛反响，不少开发商表示，成都作为宜居城市，先天条件自不必说，而能占据这座城市稀缺资源的别墅楼盘，应该在全国的舞台上说话，不应仅仅面对区域市场。

　　中粮地产负责人称，此次活动站在全国高度面对新的楼市行情，纵观全局，派出多路记者深入一线城市调查取经，对成都别墅的现状和未来提出了新的见解，这无论对开发商或是居住者都具有重要参考价值。

　　龙湖地产负责人则认为，目前很多成都别墅开发水准都不逊于北京、上海、广州、深圳等城市，但只有少数楼盘在价格上能够与国内一线城市“并轨”，彰显楼盘本身价值。除了本土市场对别墅价值的低估外，开发商的整合营销能力也需要进一步提升。龙湖称，他们即将于本周亮相的“长桥郡”，就将拥有价值数千万的顶级豪宅，最便宜的也在600万元左右。这样的价格体系，正是源自龙湖占据了一块两河环抱、青山苍翠的土地。

　　据成都万科营销总监高竞介绍，2007年，成都万科拿下国宾地块，其时，地价765万一亩，容积率0.6，这样算下来，现在的金域西岭的楼面地价是17000元/平方米，因此，从目前市场价格体系来看，这个项目将有非常大的升值潜力。

　　中海地产负责人则认为，成都城市别墅更应该走上全国舞台，城市别墅可能是唯一享有城市土地的途径，是建筑与城市人文的结晶。因为受到稀缺资源土地的限制，市场上的别墅产品越来越少，能同时占据稀缺的人文、自然资源，又能享受城市成熟配套的城市别墅更是其中的珍品。目前，中海正在推广其两大城市别墅力作，分别是位于中海国际社区的“央墅”和位于龙湾半岛的临河双拼别墅。

　　产品说话：成都别墅亮点多

　　据记者观察，此次参与本报“别墅品鉴月”的开发商，大多都将推出此前尚未面市的新产品，而这些新产品和新亮点，正是他们“扶正”成都别墅价值的“新式武器”。

　　麓山别墅将推出新一代别墅升级产品———香溪堤，这类产品外立面将更加丰富。即将呈现的“麓镇”10万平米商业中心，将为这里的居民提供完善生活配套。

　　别墅品鉴月期间，成都雅居乐花园“峰会”别墅的独栋、联排、四孖屋等待主流人群品鉴。雅居乐花园所居土地，是两河相汇、两山环绕的独特生态丘陵，上千亩原生态森林和20000平方米的天然湖泊成为造就高端产品的先决条件。

　　蔚蓝卡地亚开发商对记者说：“在蔚蓝卡地亚开车将是一种享受。”因为社区内所有道路坡度控制在8%以内，而且主要道路设计成不规则的曲线，在曲线的道路上由于建筑界面、植物种类以及不同高度的变化，你会真正感受到什么叫做“移步换景”。

　　三利·白云渡是由号称“宅院专家”的三利房产开发的第三代宅院别墅产品，多重院落是白云渡的一大特色。而中粮·御嶺湾则别具创意地为业主提供了全方位国际化配套，通过参加游艇俱乐部，业主回家时甚至可以开着游艇在数公里的湖面上漂荡。“大溪谷”则将被打造成一座集“高尔夫运动、度假旅游、生态居住”为一体的原生态高尔夫风情小镇。

　　利用水景、人造水景也成了开发商的一大“法宝”，无论是金河谷浣花别墅将江安河水引入别墅规划中，形成的双水岸；还是润扬·双河鹭岛项目内通过活水形成的景观湖泊，都颇见匠心。——成都商报