为了满足震后成都市民安家置业的需要，成都楼市涌现出优惠折扣，开创成都楼市记录。你送全年物管费，我就送安家费；你优惠3个点，我就干脆优惠5万元；你为灾区同胞搞首付1成，我干脆搞零首付……其中甚至有房企拿出高达25%的优惠措施。
东山国际新城就是最早推行新城购房零首付、1成首付置业的楼盘，随后翰林上岛2期西岛、曦城、慕和南道、上锦美地等楼盘也打出了零首付、1成首付牌，而且条件更为宽泛。
随着《意见》的出台，这种现象更越演越烈。
冷静想一想，房地产销售市场从这几年的“首付三成”到现如今的“免息零首付”，零首付真的好吗？对我们有什么样的影响？我们真的应该支持零首付吗？这一系列的问题让人不得不开始了解它。
一、背景
一地难求，都是资金惹的祸。
土地争夺战在以往的房地产市场随处可见，但在进入2007年后，国家为了控制房地产投资过热，采取各项措施紧缩银根。贷款难度加大，利率不断提高，再加之房地产销售市场的长时间遇冷，资金回笼速度明显放缓，使得众多开发商由于资金链条紧张，在面对土地供应量与往年相比有增无减的情况下，心有余而力不足。
这种尴尬境遇令很多开发商如掉入玫瑰丛中，虽然身边尽是美丽的鲜花，但被刺痛的感觉却让他们痛不欲生。资金链日益成为勒紧开发商的“紧箍咒”，持续多年的“争地战”衍变成“融资战”的局面。大家都为了扩大潜在目标客户群、吸引购房者，主动降低首付门槛。“免息零首付”就在这样的环境下出台了。
二、“免息零首付”
所谓“免息零首付”，就是为减轻购房者首期支付的压力，由开发商垫付首付款，然后再免息向购房者分期收回。但垫付首付款有一个条件，购房者必须与开发商签订《垫付合同》，以所购房产做抵押为购房者开出已交首付款的证明收据，购房者凭此收据向银行申请办理按揭贷款。
根据合同约定，购房者必须在交房之前将首付款全额补上，开发商再向购房者正式交房。简单说，就是开发商在现今银根紧缩、融资困难的处境中，“零首付”的升级换代。
1.“免息零首付”的实质
开发商此举面上是为了缓解购房者的压力，实则是为了回笼资金，以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行套取住房贷款并转嫁暗藏的“套贷”风险的一种打擦边球的做法。
同时也给楼市投机者降低了投资门槛，为他们大开“绿色通道”。开发商的这一行为规避了国家的宏观调控政策，进而会使得对楼市的调控效果大打折扣，使调控政策成为“空调”。
2.“免息零首付”不是理财
分期付款已经逐渐成为消费者喜爱的理财购物方式之一。对于改善生活，购买大件耐用消费商品起到了关键的作用。
“免息零首付”也是分期付款，消费者只需要按照合同的约定，等额向开发商支付当期应付款额，剩余资金用于其它投资渠道。这就使很多人产生了“免息零首付”应该也是一种理财方式的念头。
如果从理财的角度来看，这种方式根本谈不上真正的理财概念，因为理财的要点是综合考虑收益和风险。平常购买商品的分期付款跟购买房屋的分期本质区别在于：购买商品的分期是一种健康的理财，没有风险存在，购买房屋却存在很大的风险，是基于资金压力的被迫选择，而非主动选择。
三、影响
1.对消费群体的影响
对于购房者来说，在短期内交纳首付款的“零首付”与八成按揭是“背着抱着一样沉”。
开发商利用“免息零首付”“协助”不具备经济承受力的购房者或炒房者向银行“套贷”，用这种方式买房，不仅要交一笔数目不小的订金，而且购房者为了拿到房子，不得不根据事先与开发商的约定，按时“还清”开发商所垫付的首付款，还将损失几个百分点的折扣优惠。
对于那些无房户、城市中的新增人口、流动人口和刚参加工作需要通过贷款解决困难的购房者，如果没有商品房价值20％至30％数额的存款，就不适宜买房置业，即使搭上此趟便车，操作程序过多和抵押浮动利率的上调让购房者烦不胜烦，时间一长会加重未来他们巨大的经济负担，从而影响他们的还贷能力。
2.对开发企业的影响
对于开发商来说，垫付交清首付款与抬高房价都是“很傻很天真”的做法。
目前开发商卖不动房子，资金链断裂，不惜以垫付首付款为诱饵吸引购房者，这种把钱借给消费者来买房子，意味着这一部分的资金风险由开发商来承担了，加大了开发商的经营风险。
购房者所欠的首付款金额，也是由开发商自己想办法进行内部运作，其中肯定有不规范的地方，如抬高房价，利用虚高的房价骗取到100％的贷款等。这种不择手段的违规贷款将使企业列入“黑名单”遭遇封杀，让以后的路更加难走。
3.对金融机构的影响
从银行经营的角度来看，“免息零首付”潜在的风险及带来的经营成本不可小视。
对于不动产抵押来说，银行都有一定的抵押率，房地产一般是七成。根据商品房成本和供求关系，商品房的价格会随之波动，幅度大约是20％左右，因此，就算发放最高为八成的按揭贷款，即使贷款人没有还款能力时，房产的价值犹存，银行的资金不会承受太大的风险。
但，目前部分金融机构出现了急功近利操作方法，在发放房地产贷款过程中，对政府担保和政府干预项目盲目乐观、追捧：降低客户资质等级评定门槛、放松贷款审查标准、或采取变通的方式对个人购“无息零首付”房发放贷款。
这就将大部分风险转移给自身，贷款给变现能力较低且价值不足以抵偿还款额的商品房；另在信息不全、缺乏对证的情况下，银行靠逐笔审核、直觉评估对个人的信用度作出判断，这种风险防控能力大打折扣。一旦购房者无力还贷，将出现大批坏账，资金风险必然爆发。到时金融部门也只有起诉拖欠贷款的购房者，使开发商有机可乘。
4.对媒体机构的影响
从媒体长远发展的角度来看，因利益而大肆鼓吹“免息零首付”会使整个体系降低公众信誉。
大众媒体，无论是电视、报纸、广播、海报等等，均是一种信息传递通路。所谓信息传递通路即采用文字、图案、声音、画面等的场所，是品牌内涵传递的场所。这些语言符号的正确表达会体现媒体自身价值、内涵、承诺等，是媒体品牌塑造与管理的核心部分。
要知道，消费者要了解信息就不得不通过大众媒体或者企业的外部视觉展现，才能产生购买行为，完成媒体的价值。一则因利益而不实的报道，它的行为是个别媒体品牌内涵的外在体现，但与敏感的消费者接触，会对整个行业都有着潜移默化的影响。因此，真实惠民的信息就显得尤为重要，会让媒体沐浴在晴朗的天空下。
5.对房产行业的影响
对于房地产行业来说，将不利于房地产信贷的健康发展，最终使开发房地产的路子越走越窄。
“免息零首付” 有可能是部分开发商和客户之间达成的一种默契，来套银行钱的行为。如果真是这样，会使房地产业陷入资金风险的怪圈。其在盲目鼓励投机性买房，刺激房地产泡沫方面，发挥了重要作用，蕴藏着风险。
一方面，此举威胁住房二级市场发展和开辟的基础，也会让房地产行业因房产的重复抵押沦为不动产而陷入经济纠纷的泥淖；另一方面，造成企业增加违约率、降低产品质量等问题，使本来逐渐明朗的市场，进入新一轮的发展谷底。
解决这种情况关键在于企业自身的建设问题。如果这种现象不解决，即使政策利好，行业的发展一样没有市场。
6.对城市经济的影响
从经济发展的角度来看，不利于城市的繁荣，带来过多的经济泡沫，引发次贷危机。
成都房地产行业高速发展多年，事实上已经成为了城市经济的支柱产业，和金融体系休戚相关。在房地产行业的带动下，拉动了钢铁、水泥、电解铝等近20个相关产业发展。
如果由于按揭贷款的提供者被表面景气的房地产市场所吸引，缺乏风险控制而放宽了贷款的审核，给一些信用状况不好的居民和新移民发放次级债。一旦这个泡沫破裂，银行、钢铁、建筑建材等行业都会产生连锁反应，一损俱损。将会导致经济衰退，失业率大幅增加，城市的发展和社会的稳定就遇到难以挽救的可怕景象。
四、反思
房地产市场经过了十几年的发展，但依然不成熟，不完善。一个行业或者市场的成熟发展都是漫长的过程，一定会有波折，这是经济规律，无法避免的。
在最近市场上出现的“免息零首付”也好、大幅优惠也好，都是在市场低迷状况下，房产企业回笼资金的一些促销手段。这种饮鸩止渴的方式并不利于市场的长期发展，不过是昙花一现。
市场终究会回归理性与健康，以长远眼光看待市场的开发商才是最终的赢家。
