从去年十月份以来，广州楼市已经经历了长达半年多的调整期。多数开发商表示，长期的楼市调整助长了购房者的观望情绪，造成大量需求被积压，开发商都期盼今年五一能够释放需求，并把它作为判断楼市是否回暖的重要指标。为此，五一期间，多数开发商在花费巨额营销推广的同时，还增强了营销力度，大打优惠牌，通过“一口价”、“员工价”、“特惠价”、“折上折”等优惠方式来聚集人气，试探购房者的反应和市场底部。
记者五一踩盘发现，多数开发商在五一期间甚至之前就已将房价下调了1500~4000元/平方米，有些楼盘确实聚集了人气，而且成交量较3、4月份有着明显的增加，一些业内人士甚至认为楼市有回暖的迹象。
房产知名专家韩世同则认为，目前判定楼市全面回暖还为时过早，在宏观调控政策依然严厉的背景下，不少资金链紧绷的开发商还将被迫采用降价促销的方式销售，楼市调整压力依然存在。据了解，自祈福水城和广雅雕刻时光相继以每平方米6800元、7500元起的价格开盘以来，同区域的果岭一号几乎每天都在更改优惠。
多数楼盘旺丁不旺财
五一期间，记者走访各大楼盘发现，今年五一广州楼市有个明显的特征——人气旺盛。如海珠的可逸豪苑、白云的云山诗意、番禺的南国奥园果岭一号、广州雅居乐花园、尚东尚筑等项目甚至出现排队轮候看样板房的场面。
业内人士分析，在银行不断收缩银根以及股市不向好的现状下，开发商今年五一期间无一例外地选择降价售楼，各种营销活动也齐齐登场。记者五一期间在海珠区的可逸豪苑现场看到，近5000人排起长龙等候看样板房；同时记者了解到，番禺区尚东尚筑开盘当日，有4000人亲临现场，整个售楼部被围得水泄不通；5月2日中午12点虽然下着大雨，保利林海山庄的看楼车仍不停穿梭在售楼部和样板房之间，还几度出现看楼者争抢上车的场面。
但据中原统计的数据显示，尽管各大项目人气满满，但五一全市平均成交量只比平时周末多10%~20%。同时，据阳光家缘的数据统计，5月1日全市的签约套数为76套，5月2日为62套，4月26日至5月2日一周时间签约不过508套。
阳光家缘统计数据也显示，今年五一，广州十区的一手商品住宅可售单位有4万套左右，但在假期三天实现签约的仅有230套单位，仅为整个供应量的0.5%。虽然由于系统数据的滞后性，阳光家缘的230套单位并不能真实反应五一的成交情况，然而记者从各大开发商处得到证实，五一期间多数楼盘的销售并不理想。
高档盘受冷落
与新盘、中价盘的火爆形成鲜明对比的是，市区内售价2万元/平方米左右的高价盘在五一期间备受冷落，成交并不理想，看楼客流稀少。
五一当天下午，记者走访了珠江新城多个项目，发现除了保利心语、中海花城湾等少数几个楼盘有较多单位推出、价格也相对稍低之外，其他项目的人气都非常一般，粤海丽江花园、博雅首府（利雅湾南区）等几个项目更是几乎门可罗雀。而位于地铁三号线珠江新城站上盖的嘉裕·君玥公馆由于交通便利的原因，吸引了部分消费者的到来。现场销售人员告诉记者，君玥公馆当天的人气虽然不算太多，但与珠江新城其他项目相比还是不错的了。该销售人员还分析，珠江新城的楼盘人气较少，主要是因为这些楼盘价格较高，以及区内大部分项目都没有新货可推。
无独有偶，另一高档楼盘较为集中的区域——滨江东板块也出现同样的情况。如该区域在4月30日提前开放的某新项目，五一期间并没有吸引很多消费者。业内人士分析，今年受房价持续下跌影响，投资者大量撤离，普通消费者又消费不起，使这些高价盘成为市场上最受冷落的产品。
买家继续观望
今年五一，由于前几个月房价持续下跌，多个机构、专家对下半年房价走势都不看好，消费者的观望气氛依然浓郁，出手依然谨慎。
知名房产专家韩世同认为，五一较前两个月人气是上去了，但长期观望形成的惯性及楼市的不明朗性，使许多买家更加谨慎入市。另有业内人士表示，造成今年五一成交不理想的另外一个原因，是因为更受消费者青睐的市区新盘仅“开放”而并非“开售”，造成了大批消费者滞后性购买。
首次置业者明显增多
去年五一黄金周，广州楼价冲破12000元/平方米，加上市场供应结构都以大户型为主，居高不下的总房价让首次置业者只能忘而却步。然而今年五一，“90/70”政策逐渐落实到市场中，90平方米以下的中小户型渐渐浮出水平，加上不少发展商为资金回笼，纷纷在黄金周打响了促销战，让首次置业者有了买房的希望。
记者五一期间在广州踩盘了解到，新开的楼盘多为中小户型，售楼部出现了去年五一所见不到的年轻买家，其中多为首次置业者。而去年五一看盘的多为中年以上的多次置业者，而年轻一族只能走到增城、花都等远郊看楼。
记者4月30日在岭南新世界看到，新组团优悦园7800元/平方米起，户型多为70~90平方米的中小户型，这意味着60万元左右就能拥有一套两房单位。为此，现场买楼者多买20多至30岁的年轻一族。该项目负责人表示，目前市场上的刚性需求非常大，尤其是年轻一族，他们对生活居住品质的追求让他们对大型成熟小区情有独钟。
据了解，只要有新开盘项目或者新组团推出中小户型，都会引来不少年轻的首次置业者。如尚东尚筑均价5980元/平方米，户型以紧凑小三房为主，吸引了不少年轻买家；保利林语山庄五一期间由于有部分小面积单位，引来了不少首次买房者。
市民
赤裸裸的降价未能救市
为打好五一“战役”，不少开发商在今年五一推出了多种优惠措施。其中，除赤裸裸的降价和打折外，隐性降价、大送礼品等促销手法也层出不穷。
早在五一前夕，广州就有不少楼盘纷纷推出优惠促销活动，优惠幅度甚至高达30%，力度之大前所未有。五一期间同样有不少楼盘进行优惠促销。其中，位于白云区的方圆云山诗意最低单价不到6900元/平方米；恒大云湖最后27套单位以44万～48万元的总价推出；均价“7”字头、“4”字头的新货比比皆是，五一期间认购可以享受9.7折的项目多不胜数。同时，以现场活动吸引人气的做法也重新大规模地出现在广州市场。据了解，这是近年来最大规模的一次促销战，与去年五一“不优惠”、“不活动”形成了鲜明的对比。
另一方面，部分新开楼盘在定价方面也显现出谨慎的态度。如天河区某新盘五一开盘价格仅为7200元/平方米起。该项目负责人告诉记者，如果放在去年开盘，价格起码要1.1万～1.3万元/平方米，但在现在的市场形势下，只能开7000多的价格。
据业内专家分析，自去年年底二套房贷新政以来，广州楼市成交量一直萎靡不振，房价及成交量的双线持续下跌，使不少开发商在资金方面形成较大的压力。为加速资金回流以缓解压力，开发商们“被逼”在今年五一推出大量促销优惠刺激成交，从而使广州市场出现了近年来前所未有的“促销战”。遗憾的是，即使是如此大规模的促销优惠，也并没有迅速提升低迷已久的成交量，消费者的观望态度依然浓厚。
■市场特点
中小户型扎堆上市 成功拉低广州房价
据阳光家缘数据显示，五一期间，广州市签约前十名的楼盘中，小户型单位占60%以上；其中兰亭御园、山水华府二期、汇峰苑等都是以小户型为主打。业内人士认为，90/70政策正逐渐显成效，与去年五一黄金周相比，今年五一小户型单位成一大新亮点，预计下半年将有更多的小户型产品推出市场，将达到全市供货总量的70%。
业内人士认为，经过两年的规划建设期，“90/70”产品在今年逐步推出市场，五一是集中爆发期。据了解，五一期间，碧桂园、中海、保利、雅居乐等大型开发商都有大量小户型产品上市。其中，雅居乐推出“雕刻时光”新组团，147套单位全部是80平方米左右的中户型，3天销售近140套；可逸豪苑、兰亭熙园、光大水岸榕城、汇峰苑等小户型项目也都人气爆满，成交亦有明显上升。业内人士分析，“90/70”产品的出现及大量成交，成功拉低了广州的房价。
开发商为试探市场 弃“开售”改“开放”
据记者调查，与去年五一相比，今年五一很多开发商普遍采用试探市场的方式来营销，例如只开放样板房或者销售中心，接受客户的诚意登记，等到5月底左右才正式销售。
韩世同认为，迫于各种压力，今年五一开发商都较为积极营销，但是市场的反应如何大家心里都没有多大的底，所以不少开发商都在试探市场，如果五一销售较为理想，下半年的价格则会相对稳定；如果销售较差，开发商会继续观望，或者继续下调价格。
据了解，原本打算五一“开盘”的南国奥园果岭一号没有如期销售，而是以开放样板房代之。无独有偶，珠江怡景湾原本定于五一开盘，由于工期紧张等各种原因，不仅没有按时销售，就连开放也随之延迟。业内人士认为，以“开放”取代“开盘”是开发商的明智之举，能进一步试探消费者的心理价位及市场状况。
五一新开楼盘成人气回暖主角
可逸豪苑、兰亭熙苑、瑜翠园、宝岗华庭、翔韵雅居、尚东尚筑、珠江怡景湾……大批新盘五一期间开放或开盘，吸引了众多购房者的到来，成为广州五一楼市的主角。
记者了解到，五一开售的瑜翠园、尚东尚筑等项目均取得了不错的销售成绩：瑜翠园2日开盘售出100多套单位；尚东尚筑五一当天开盘售出130套单位；翔韵雅居半天接待了近400个客户……
而只开放的几个项目同样成为“人气楼盘”。可逸豪苑五一首日开放6、7栋样板房，当天参观人数超过了5000人次，整个假期有超过300多个诚意登记。兰亭熙苑、珠江怡景湾同样迎来了大批的客流。这些新盘的亮相，为今年五一楼市赚足了人气。
与去年仅有汇峰等少数几个新盘不同的是，今年五一新盘多。同时，由于市场的持续低迷，这些新盘的定价更加谨慎、理性，也成为今年新盘更加火爆的一个重要因素。
■现场
两个五一售者态度截然不同
广州某豪宅楼盘今年五一的售价是1.8万元/平方米，比去年下降近2000元/平方米，与楼价一起变化的还有销售人员的态度。与去年爱理不理的高傲相比，今年记者在售楼部遇到的销售人员的态度可谓截然相反。
去年
时间：2007年5月1日
地点：广州某楼盘
当记者走进售楼部，几名销售人员懒散地坐在里面，而前来看楼的买家有几十人。
记者：我想看一下你们这儿的房子。
售楼人员（只抬了一下头）：那边有模型，板房在三楼，自己去看。
记者：现在销售价格多少？
售楼人员：2万元/平方米。
记者：有折扣吗？
售楼人员：看看什么地段啊，怎么可能有折扣呢，我们不愁卖的，你看多少人想买我们的楼啊
记者：……
今年
时间：2008年5月1日
地点：同上
当记者一走进售楼部，看楼者寥寥无几，两名销售人员立刻迎上来。
记者：我想看一下你们这儿的房子。
售楼人员：请问想看多大面积的？
记者：最大多大？
售楼人员（面带微笑）：最大有250平方米，最小的有210平方米，需不需要上去看看样板房呢？
记者：现在均价多少？
销售人员：比之前便宜了一些，均价在1.8万元/平方米左右，不过不同楼层价格也不同，最低单价1.5万元/平方米。
记者：五一有折扣吗？
售楼人员：按公司规定，我们这样的楼盘是没有折扣的，但如果您下定决心要买的话，我们可以向公司申请，不过折扣也不会太大。
记者：好吧，那我考虑一下。
售楼人员：好的，小姐方便留下联系电话吗？如果有好几个买家都要买的话，我们可以再申请团购价，到时候再电话联系您。
记者：好的，谢谢。
售楼人员：不客气，慢走，再拿份楼书回去看看吧（依然面带微笑）。
■记者感受
俗语说，客户就是上帝，但在楼房好卖的时候，这句俗语就不灵验了。去年广州楼价一路高涨，让很多专业人士眼中的“垃圾盘”都能成为“日光盘”。在这样的卖方市场中，给予买家的优惠折扣少了不说，销售人员态度恶劣常成为投诉的焦点。而世风逆转，今年广州楼市价量齐跌，发展商的折扣优惠来了，现场活动多了，销售人员态度也来了180度大转弯，买家才有那么点“上帝”的感觉。
