盘点2007北京二手房市场特点 央行重拳楼市震动

2007年，房地产市场依然是在宏观调控的风雨中前行，不过与往年不同的是，宏观调控不再是一味的压制房地产的需求，今年的调控更像是“筑渠引水”，政府把保障性住房问题提到前所未有的高度，把低收入群体从商品房市场中剥离并予以保障，并把商品房这一泓“水”引领到合理的轨道中来，成为今年房地产市场的最大亮点。同时，资本市场的风起云涌，也给楼市带来了诸多变化。而盘点2007年北京的二手房市场，“链家地产”市场研发中心认为主要有以下十大特点：

　　第一，保障当头，解决民生住房难的问题

　　随着房价持续快速的上涨，使得大量低收入群体已经难以负担高房价；人们关注的焦点也由住房的“经济”功能转向“保障”功能；保障当头，已经成为形势所逼。这个基调在今年3月的全国两会期间已经确立，温总理的政府报告中明确提出“建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度”；对住房保障政策提升到中央层面予以重视，是今年宏观调控方向的一大转变。8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文），“链家地产”市场研发中心认为，24号文出台，真正确立了解决低收入家庭住房困难的纲领性文件，标志着当前房产宏观调控政策方向转变的正式实施，是中国住房体制又一次变革，也是98年住房制度改革的一个真正延续；并且也再次表明了政府将下大决心来解决当前“炙手可热”的房价问题，建立梯级的房产供应模式，让房产市场实现“双向”（即保障性住房与商品房市场）运行的状态，从而可以达到平稳房价的目的。

　　随后的11月份，国务院总理温家宝出访新加坡。在新加坡访问期间，温总理专程考察了位于新加坡中部的普惠性廉价房区--大巴窑组屋区，并且温家宝总理与新加坡总理李显龙共同签署了中新两国政府关于在中国天津建设生态城的框架协议，合作主题中就包括公共住房方面的经验；同时温总理在新加坡国立大学发表演讲称：“经济适用房大多数面向中产阶层。”并提到“政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房住得上房。” 并且财政部对将从明年1月1日起实施的《廉租住房保障资金治理办法》中廉租房和经济适用房建设的资金来源作出明确规定，增加了各级财政预算和社会捐赠等渠道，建设部在11月也相继出台了《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》。

　　因此，“链家地产”市场研发中心认为，这一系列举措，都已经非常鲜明的表明了国家对于解决中收入家庭住房难问题的决心，对于稳定房价的决心，并且也从实践上去加快构建住房保障体系。保障当头，解决民生住房问题，成为今年政府职能回归的重要标志和房产市场的最大亮点，并且11月温总理的新加坡演讲，表明保障性住房将惠及更多的消费者，这或许也将成为未来中国建设社会保障住房的一个方向。

　　第二，央行重拳，引发全国各地楼市震动

　　在今年的宏观调控中，央行的“出境率”是最高的，10次提高存款准备金率、5次加息，对第二套房提高首付比例及利率；都成为央行一次次对房地产市场出击的“重拳”；在货币政策持续紧缩的背景下，各地楼市都不同的受到一定的冲击；据北京市房地产交易管理网数据，2007年前11月商品住宅预售登记量为111580套，相比去年同期的146031套下降23.6%；上海统计局数据显示，在第二套房贷新政出台后，商品房交易量出现快速下跌，9月商品住宅交易面积环比下降16%，10月环比再度下降10.6%；而二手房交易量也自7月开始连续四月下跌，10月环比跌幅超过三成；而天津10月份的新建住宅和二手住宅交易面积双双下跌，跌幅分别为27.6%和31.28%；10月广州一手住宅交易面积也迅速下跌，仅为50万平米，相比9月下跌三成左右；而深圳受到的冲击更大，二手房交易面积自8月开始出现了连续3月的大幅下降，8月、9月和10月分别环比下跌26.4%、43%和36.8%；同样，商品房的交易自7月开始出现连续4月的下跌，10月环比跌幅更是达到了50%。这些热点城市的楼市在频繁的货币政策冲击下，都出现了不同程度的震荡。并且在12月3日-5日召开的中央经济工作会议上，对于2008年的工作部署，会议提出首要任务是防止经济转向过热和明显通胀，明确将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。

　　因此，“链家地产”市场研发中心认为，货币政策从“稳健”转为“从紧”，发出了08年的货币政策还将持续紧缩的政策信号，使得房产市场的震荡有可能会继续延续；

　　第三，北京二手房市场脱颖而出，交易量同比增长2成以上

　　2007年，就在北京市商品房市场以及各地楼市都出现不同程度的下降时，北京二手房市场展现出了强劲的“抗跌性”以及巨大的市场前景。据“链家地产”统计资料显示，2007年1-11月，北京二手房的交易量为8.59万套，相比去年同期的7.05万套，增长幅度为21.8%；而根据2007年的月度成交走势，经过趋势的判断，同时在今年年底政策趋紧的情况下，12月的交易量会出现一定的回落，因此，预计2007全年的二手房交易量应该在9.5万套左右，相比去年的7.8万套，同比增长幅度为21.7%，表明今年二手房交易相对比较活跃。这是因为：第一，北京城市化进程的继续快速推进，消费者的住房需求依然相当旺盛。据北京统计局数据显示，北京城镇人口数量正在快速增长，2005年北京城镇人口1286万，2006年城镇人口达到了1333万，绝对量增长47万，而这一数量继续保持平稳的上升趋势，从而派生出了巨大的房产需求；第二，面对国家宏观调控的进一步深入和趋紧，部分已经获利颇丰的投资者开始释放手中房产，增加了二手房市场的供应量；第三，由于2007年北京商品房供应的下降，分流出了部分商品房需求者，这又增加了二手房的需求量；第四，二手房的性价比相对较高，替代了当前部分新房“高价位、远距离、时间长”的房产需求；第五，在当前房产价格继续快速上涨的推动下，并且08年北京奥运会的临近以及相关配套设施的进一步完善并且付诸使用，在某种程度上也加快了部分自住购房者的步伐。而在奥运会召开已经形成的各项配套进一步完善的情况下，08年的二手房市场仍将维持上涨趋势。

　　第四，房价再涨，二手房售价租金比攀升至290

　　售价租金比是指研究样本 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)中单套房产在自由买卖市场成交时的总价与该套房产在自由租赁市场成交时的月租金之间的比率，其是用来判断某一区域房产是否存在价值泡沫的一个衡量指标，也是用来研判某一区域是否具有投资价值的普遍标准。

　　按照国际成熟市场的衡量标准来看，售价租金比在200-300之间是比较合理的，如果售价租金比超过300，表明房产的泡沫越大，投资风险较高；如果售价租金比低于200，表明房产的价值还没有完全挖掘，有一定的投资潜力。但是，对于一个处在快速发展阶段的房地产市场而言，售价租金比高低在更大程度上受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，这在某种程度上会导致“售价租金比”指标的失真现象。

　　因此，“链家地产”市场研发中心认为，对于当前北京房地产市场还处于一个快速发展阶段的市场来说，就单单看售价租金比的数值，其参考价值相对会偏弱；但是，售价租金比的数值变动，却应该能够比较好的反映市场走势，而通过了解这种数值的变动，或能具备更好得参考价值。

　　据“链家地产”统计资料分析，2007年北京13个行政区的二手房售租比为290，同比上升26点；其中1居室售租比为275：1，比去年上涨33个点；二居室售租比为303：1，比去年上涨23个点；三居室的售租比为316：1，比去年上涨30个点。从以上数据可以看出，一居室的涨幅是最大的，两居室涨幅最小，这表明小户型作为市场交易的主流，在最畅销的同时，价格也涨得最快。同时，售租比的扩大也表明投资风险不断显现，由于二手房市场处于快速增长当中，未来房价的涨幅预期仍然要高于租金涨幅的预期。因此，售租比仍将进一步扩大。

　　第五，获利回吐，二手商品房交易比重达到63.9%

　　房价的不断走高，造就了部分投资者已经获利丰厚。那么，在宏观调控持续深入的情况下，房产投资的风险也正在快速释放，部分投资者开始获利回吐，从而带动了成交量的上涨。据“链家地产”统计数据显示，2007年二手商品房交易量为6.074万套，相比去年全年的4.81万套增长幅度为26.3%；在总成交量中，全年比重为63.9%，相比2006年的61.6%上升了2.3个百分点。而“链家地产”市场研发中心认为，推动二手商品房的交易比重继续上升的主要原因在于二手商品房的交易量相比已购公房要更加活跃，首先是二手商品房的房源放量相对比较充裕，支撑了消费者的购房需求；其次是城区价格的相对高位，并且在北京轨道交通大力发展的推动下，许多购房人快速将购房需求转向价格相对适中的边缘区域和近郊区，而这些区域主要以二手商品房占据绝对主流；最后就是消费者对居住环境的日益提升，相比较而言，二手商品房的小区环境、房屋格局、物业管理等方面都要优于一般的已购公房，从而决定了二手商品房的交易相对活跃。

　　但是，“链家地产”市场研发中心认为，随着北京经济的快速发展以及城市化进程的快速推进，中心区域地段的概念正逐渐得向外围蔓延，这就决定了已购公房所处的地段都相对比较优越，周边的商业配套以及生活配套（如医疗设施、教育设施等）相对比较完备，交通状况相对比较便利，这就为形成良好的租赁市场创造了条件。而已购公房业主在获得其房屋产权的过程中，经济付出相对较低，一般只需要支付几万的成本，同时，目前北京的已购公房出租成本几乎为零，已购公房业主对于出租的管理责任成本也为零，这就决定了已购公房业主在出租过程中相比商品房可以获得更高的投资收益，从而使得一部分已购公房业主纷纷采取惜售的策略，进一步压缩了房源的释放。特别是面对当前京城房价继续上涨的趋势，已购公房业主的惜售心理也就表现得更为浓厚，使得已购公房的房源放量不充足，导致交易量的不活跃。

　　正是由于二手商品房与已购公房交易之间存在的这种反差，决定了二手商品房的比重是逐年的上升。

　　第六，破立之举，开创房产经纪交易新模式

　　由于北京的房产经纪行业起步较晚，相关的二手房交易标准制度没有完全建立，交易过程中的“乱吃差价”现象、众多的合同纠纷，特别是出现了部分不法中介“携款逃跑”的恶性事件，既给交易双方带来了巨大的损失，同时也给房产经纪行业的健康快速发展设置了诸多的障碍。为此，自2006年5月起，北京市建委就着手进行存量房市场管理的研究课题，其中二手房资金监管、二手房网上签约和二手房的标准买卖合同是课题研究的三个重要子项，其主旨就是通过相关的课题研究，更好的促进和盘活存量房市场，从而更好发挥存量房市场的宏观调控机能，既能起到稳定房产价格的作用，又能更好得促进房产经纪行业的有序发展。而“链家地产”市场研发中心认为，从二手房整个交易流程来看，健全的交易制度包括信息的透明、资金的安全和合同的规范三个方面，透明的信息可以让消费者时时了解交易状况，而且方便政府监控市场，其公平、公开性也有利于平抑房价；资金的安全避免不良中介“现金收房”以及“携款潜逃”等恶性事件产生；规范的合同可以保证交易双方当事人明确责任义务，避免“霸王条款”，这三个方面是规范二手房交易秩序的有机整体，

　　今年1月，建设部和央行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，从房地产经纪机构的备案、经纪人资格，到结算资金实行资金监管，建立起了一整套经纪行业规范性操作标准的纲领性文件；随后，3月22日和5月30日，北京市建委分别出台了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》和《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》、《关于推行<北京市存量房屋买卖合同>示范文本的通知》，标志着北京房产经纪行业的规范操作标准正式得以建立。

　　“链家地产”市场研发中心认为，应该说，对于一直身陷吃差价、缺乏诚信的经纪行业而言，正需要这样的破立之举，一方面开创房产经纪交易的新模式，另一方面也彻底扭转经纪行业的诚信形象，使更多的消费者可以参与到二级市场中来，并且从便于政府监管的角度而言也是一个有效的举措。

　　第七，凸现本质，经济适用房回归保障功能

　　经济适用房的本质应该是为低收入群体提供保障的住房；但近几年经济适用房不“适用”的问题受到了极大的质疑，开着奔驰、宝马的富人阶层也住进了经济适用房，并且经济适用房也成为许多人投资获利的工具。“链家地产”市场研发中心认为，在政府回归住房保障职能的2007年，已经基本明确了经济适用房的一种“半封闭运转”模式。在8月份国务院出台的24号文中，明确了改进和规范经济适用住房制度，供应对象为城市低收入住房困难家庭，并规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；对于满5年的经济适用房，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。11月温总理访问新加坡期间，发表了“经济适用房大多数是面向中产阶级的”的讲话，这无疑给了中产阶级无尽的遐想；在11月30日建设部出台的《经济适用住房管理办法》中，将经济适用房的定位由“具有保障性质的政策性商品住房”转为“具有保障性质的政策性住房”，把商品二字去掉，“链家地产”市场研发中心认为，这意味着经济适用房的定位转为完全保障性的住房。从北京市来看，年初提出了三年内建设1000万平米经济适用房的规划，6月份起公示了经济适用房政策的征求意见稿，9月末出台了正式的文件，都表明政府在确保经济适用房保障功能方面不遗余力。

　　第八，风风火火，五号线和奥运场馆周边市场异军突起

　　今年二手房成交量能达到近两成的涨幅，除了住房消费需求旺盛、二手房性价比高等原因外，“链家地产”市场研发中心认为，地铁五号线开通以及奥运场馆周边市场异军突起，也成为促进成交量上涨的利好因素。首先，10月7日开通的地铁五号线，带活了沿线南北城的房产；从6月空载试运行到10月正式开通的四个多月当中，沿线二手房价平均上涨了1500-2000元/平米；新房价格则普遍上涨了2000-3000元/平米；房价涨幅突飞猛进，在轨道交通优势的刺激下，开通后沿线需求普遍上涨了两成左右；其次，随着时间踏入奥运周年，奥运场馆周边的二手房市场受到了广泛的关注，场馆的建设不断推动周边各项配套的完善，使得周边二手房价值逐步提升；住房需求也被带动起来；自8月8日奥运会倒计时进入一周年以来，在短短三个月的时间里，亚奥板块二手公房均价上涨了14.6%，由8月中旬10300元/平方米的均价上涨为11月的11800元/平方米；而房龄在2003以后的“次新房”由11230元/平方米涨至13150元/平方米，上涨了17.1%，涨幅更为显著。在五号线及奥运利好的刺激下，周边区域二手房成为了今年二手房市场崭新的亮点。

　　第九，房产理财，在资本逐利推动下方兴未艾

　　资本的本性是逐利的，在房地产市场平稳的环境中，房产持有者并不需要复杂的房产理财；不过，今年对于消费者而言，出现了三个显著的变化，一是银行房贷产品不断丰富，自去年推出固定利率、双周供、接力贷等产品后，今年又推出了气球贷、自主月供等新产品，而且在外资银行全面进入内地市场后，消费者更多了外资银行的选择。二是央行频繁的加息以及对第二套房提高首付及利率，不仅使贷款门槛提高，而且贷款成本出现了显著上升，规避加息风险，降低利息支出的房产理财计划成为众多“房奴”的必修课；三是今年以来股市跌宕起伏，资金在楼市和股市这两大投资市场中互有进出，在股市风险不断放大后，众多的投资者开始专注于房产理财。因此，“链家地产”市场研发中心认为，在资本逐利本性的推动下，房产理财市场正方兴未艾，前景值得期待。

　　第十，中天置业，敲响房产经纪行业警钟

11月13日，深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑，爆发出今年以来中介行业最为轰动，也是继2005年合肥桃园事件，2006年天津汇众事件以来影响最为恶劣的违规事件；这起事件再次使房地产经纪行业警钟长鸣；在房价持续上涨的背景以及良好的预期下，中天置业盲目扩张，加上未能有效实施资金监管，中介公司可以肆意挪用客户资金；在宏观调控趋紧后，深圳楼市开始出现调整，成交量出现较大幅度下滑，导致该公司的一系列风险集中爆发，最终发生了卷款逃跑事件。“链家地产”市场研发中心认为，此次中天置业事件爆发时点相对敏感，这势必会促使政府相关部门加大存量房资金监管的执行力度，而这对于推动行业内部的进一步调整也将是一个助推力。