成都市中心城区“新居工程”实施物业管理的工作意见
（试行）
（成建委发〔2007〕258号）
为进一步加快城乡一体化建设进程，促进成都市“新居工程”进一步规范化发展，根据有关法规政策规定，现就成都市中心城区“新居工程”实施物业管理，提出如下工作意见。
一、指导思想
“新居工程”的物业管理，应树立并落实科学发展观，坚持以人为本，在按照城市居住小区建设后，做到基础设施和公共设施一体化，社区服务和管理一体化，促进“新居工程”居住社区的健康可持续发展及和谐社区的构建。
二、适用范围
根据《成都市中心城区改善农民居住条件实施“新居工程”的意见》和成都市人民政府《研究五城区“新居工程”和“农村新型社区”建设有关问题的会议纪要》的精神，中心城区“新居工程”住宅区应按本意见的要求开展物业管理工作。
三、工作目标
“新居工程”住宅区按城市居住小区标准配备物业管理用房，建立住房专项维修资金，按国务院《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》）的规定，实施物业管理。凡“新居工程”住宅区，均应依法成立业主大会，选举产生业主委员会，以招投标方式选聘有资质的物业管理企业提供相应的物业服务。
四、政策措施
（一）物业的承接验收
受聘对“新居工程”住宅区提供物业服务的物业管理企业，应当按照《条例》和《成都市物业管理承接验收指导意见》（成房物管〔2006〕23号）的相关规定，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与建设单位或“新居工程”住宅区所在地街道办事处办理物业管理承接验收手续。
（二）物业服务费用的补贴标准
“新居工程”住宅区的物业服务费用标准原则上按《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施<四川省物业服务收费管理细则>意见的通知》（成价费〔2004〕239号，以下简称《通知》）执行。
政府参照《通知》中的费用指导价标准，对“新居工程”住宅区物业服务费用予以部分补贴，补贴期限自“新居工程”交付使用之日起至“新居工程”用地性质转为国有土地性质之日止。具体补贴标准为：多层住宅，按每月0.25元/平方米予以补贴；高层住宅，按每月0.5元/平方米予以补贴。自“新居工程”用地性质转为国有土地性质之日起，“新居工程”业主按物业服务合同约定标准足额缴纳物业服务费用。
政府补贴的物业服务费用，由“新居工程”建设单位按照“新居工程”有关政策规定，安置完经核实的全部农业人口后，从通过提高土地使用强度而多建部分配套用房的经营收入中，以行政区为单位进行统筹解决。
（三）房屋专项维修资金的建立
“新居工程”的房屋应当参照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市府令103号,以下简称《办法》）及其配套实施细则的规定，结合“新居工程”建设的特殊情况，缴存房屋专项维修资金。
“新居工程”首次专项维修资金的缴存，由建设单位按物业所在地公布的每平方米建筑面积成本价的3%（未配电梯）和3.5%（配电梯）缴存，并计入土地整理成本。“新居工程”土地未征收的，首次专项维修资金可予以缓交，由建设单位在向市房产管理部门申请办理“新居工程”房屋权属登记前，承诺待“新居工程”建设配置的经营土地征收出让变现后，从其拨付的土地成本中支付首次专项维修资金。
建设单位缴存的首次专项维修资金归物业管理区域内的全体业主所有，专项维修资金的管理、使用、续筹等参照《办法》执行。
（四）物业管理用房
“新居工程”住宅区按照《成都市中心城区改善农民居住条件实施“新居工程”的意见》（成建委发〔2004〕673号）和《成都市物业管理用房规划建设管理若干规定》（试行）（成规管〔2004〕141号）的规定，配建相应物业管理用房。物业管理用房应当为地面以上具备水、电等基本使用功能的独立或成套房屋，产权属该物业管理区域内全体业主共同所有。
（五）业主大会的成立
“新居工程”小区移交前，小区所在地街道办事处组织拟安置人员成立业主大会筹备组，并在所在地的区房产管理部门的指导下，依法召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会应代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，并会同物业管理企业参与小区移交工作。
（六）物业管理企业的选聘和物业管理从业人员的聘用
根据《条例》的相关规定，从事物业管理服务的企业，应当按照《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）的规定，取得相应的物业管理企业资质证书。
业主委员会应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，具体办法参照《成都市物业管理招标投标暂行办法》（成房发〔2004〕198号）执行。
“新居工程”住宅区物业管理从业岗位应当优先招聘本社区人员，从本社区需就业的人员中选聘的比例不得低于50％。
五、监管机构
市房产管理局负责对本市“新居工程”实施物业管理进行指导、监督、管理。
六、各中心城区可根据本意见，结合当地的实际情况，制定具体的实施办法。
七、中心城区之外的郊区（市）县和重点镇“新居工程”实施物业管理可参照本意见执行。
